Grundstücksvermessung – wie rechtzeitiges (Nach-)Messen Ärger verhindert

By LM
Grundstücksvermessung
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Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will und darüber nachdenkt, sich ein Haus zu kaufen oder bauen zu lassen, dem gehen viele Dinge durch den Sinn. Eine Kredittilgung, die nicht zu viele Einschränkungen bedeutet, die gute Anbindung im Hinblick auf den öffentlichen Nahverkehr und Einkaufsmöglichkeiten, die Größe und Lage der einzelnen Zimmer und deren Einrichtung – das sind Themen, die zukünftige Hausbesitzer beschäftigen. Streitereien mit den Nachbarn, die immer wieder zu Anfeindungen und Schikanen und schließlich vor Gericht führen, weil die anderen die Seitenwand der Garage oder den Heckenzaun bereits auf ihrem Grund und Boden wähnen, gehören eher nicht zu den Überlegungen.

Doch es ist wichtig, sein Eigenheim von Anfang an in den richtigen Grenzen zu wissen und sich bei Rechtsfragen seiner Sache sicher zu sein. Eine falsch gesetzte Grundstücksgrenze kann im Nachhinein zu erheblichem Ärger führen. Die Lösung? Man sollte sein Grundstück vermessen und den exakten Grenzverlauf rechtsverbindlich feststellen lassen.

Wer darf eine Grundstücksvermessung durchführen?

Grundstücksbesitzer und Bauherren dürfen die Vermessung eines Grundstücks grundsätzlich nicht selber durchführen. Vermessungsbefugte, die durch ihre Unabhängigkeit und ihr Fachwissen dazu berufen sind, Vermessungen vorzunehmen, sind:

  • Ein Vermessungsbüro oder qualifiziertes Ingenieursbüro bzw. ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen (Zivilgeometer)
  • Eine behördliche Vermessungsstelle

Wann ist eine Vermessung des Grundstücks sinnvoll oder notwendig?

Nach dem Erwerb eines ganzen Grundstücks oder der Parzelle eines anderen Grundstücks, eines sogenannten Flurstücks, ist ein Vermessen nicht zwingend notwendig. Sämtliche Grund- und Flurstücke eines Landes sind mit all ihren Abmessungen im Liegenschafts- oder Grenzkataster (einem mit dem Grundbuch übereinstimmenden amtlichen Verzeichnis allen Grundes) eingetragen.

Dennoch gibt es Gründe, die eine Vermessung oder besser ein Nachmessen der angegebenen Grenzen sinnvoll erscheinen lassen, zumal auch örtliche Grenzeinrichtungen (Hecken, Zäune etc.) dem Grenzverlauf nicht entsprechen müssen. Gründe sind:

Sinnvoll

  • Die Vermessungsdaten sind alt und das Grundstück ist noch nie mit den Mitteln der modernen Geodäsie (der Wissenschaft von der Ausmessung und Abbildung der Erdoberfläche) vermessen worden.
  • Die Grenzsteine oder Grenzmarken vor Ort sind beschädigt, nur noch zum Teil oder gar nicht mehr vorhanden und auch der Vorbesitzer kennt nicht alle Grenzpunkte.
  • Der Grenzverlauf ist von Vornherein strittig.

Nur die verbindliche Feststellung aller Grundstücksgrenzen verspricht Rechtssicherheit. Klare Grenzen helfen, Streitigkeiten zu verhindern und sind die Basis für eine gute Nachbarschaft.

Notwendig

Notwendig ist eine Vermessung, wenn eine Teilung des Grundstücks, eine sogenannte Parzellierung, in zwei oder mehr Parzellen oder auch Flurstücke erfolgen soll. Aus der Grundstücksteilung, die meist mit der Übertragung des gebildeten Flurstücks auf einen neuen Eigentümer einhergeht, ergeben sich rechtliche Veränderungen, die unter anderem die Grundsteuer oder das Erbrecht betreffen. Daher sind der veränderte Grenzverlauf des alten und der Grenzverlauf des neuen Grundstücks oder der neuen Grundstücke (auch in Kataster und Grundbuch) nachzuweisen.

Wie ist der Ablauf einer Grundstücksvermessung?

Den Antrag, auf den hin eine Grenzvermessung oder eine Grenzanzeige erfolgt, kann nur der Grundstückseigentümer stellen. Der beauftragte Vermessungsingenieur oder Ingenieurkonsulent fordert daraufhin alle zur Grenzfeststellung notwendigen Unterlagen beim zuständigen Kataster- oder Vermessungsamt an. Sind die Unterlagen eingegangen, erfolgen die Vermessungsarbeiten vor Ort. Hierbei werden der örtliche Grenzverlauf und die vorhandenen Grenzeinrichtungen auf ihre Richtigkeit überprüft, fehlende Grenzmarken gesetzt und neue Grenzmarken eingebracht. Stimmen die vorgefundene Situation und die Dokumentation in den Unterlagen nicht überein, kann dies weitere Untersuchungen nach sich ziehen.

Das Ergebnis der Grenzfeststellung wird allen Beteiligten (Eigentümer und/bzw. Erwerber, Nachbarn bzw. Eigentümer der Nachbargrundstücke) bei einem sogenannten Grenztermin präsentiert. Nach der Belehrung über ihre Rechte und Pflichten werden der Eigentürmer des vermessenen Grundstücks und die Eigentürmer der angrenzenden Grundstücke dazu aufgefordert, den festgestellten Grenzverlauf anzuerkennen oder eine Ablehnung zu begründen. Die sogenannte Grenzniederschrift dokumentiert den Verlauf der Besprechung und das Vermessungsergebnis. Haben alle Beteiligten den Grenzverlauf und die Grenzpunkte anerkannt, werden dauerhafte Grenzmarken (z.B. Grenzsteine oder Meißelzeichen) angebracht, erneuert, bestätigt oder versetzt.

Nachdem das anerkannte Messungsergebnis mit dem neuen, aktualisierten oder verifizierten Grenzverlauf beim Katasteramt eingereicht und überprüft sowie im Grundbuch nachgeführt wurde, ist der Grenzverlauf rechtsverbindlich festgestellt.

Wann kommen Vermessungsbefugte noch zum Einsatz?

Auch abseits der Grundstücksvermessung kann es sinnvoll oder notwendig sein, einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen hinzuzuziehen.

Beim Bauantrag

Den Bauantrag muss der Architekt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zusammen mit einem amtlichen Lageplan einreichen. Dieser muss neben den Festlegungen des geplanten Baukörpers (Lage und Höhe) auch die Grundstücksgrenzen und die Grenzen der benachbarten Grundstücke enthalten. Für das Eintragen des Projektes in den amtlichen Lageplan empfiehlt es sich, einen Vermessungsbefugten in Anspruch zu nehmen. Mit dem Plan wird auf diese Weise gleichermaßen sichergestellt und bescheinigt, dass die amtlichen Katasterdaten richtig dargestellt sind und das Bauvorhaben den baurechtlichen Vorschriften (in Bezug auf Abstandsflächen, Baugrenzen, Baulinien, Bestand von Gebäuden) usw. entspricht.

Beim Baubeginn

Damit der bewilligte Baukörper auch an der Stelle des Grundstücks entsteht, die im amtlichen Lageplan verzeichnet ist, muss vor der Bauausführung eine Absteckung vorgenommen werden. Hierbei werden die Eckpunkte des geplanten Baus – unter Verwendung von Pfählen, Nägeln oder Messmarken – in die Örtlichkeit übertragen. Indem die Eckpunkte durch gespannte Schnüre verbunden werden, werden die Konturen des Gebäudes für den ausführenden Baubetrieb gekennzeichnet. Auch an diesem Punkt können Fachkräfte für Grundstücksvermessung zum Einsatz kommen und für die exakte Einmessung der Eckpunkte in das Baugrundstück garantieren. Das sogenannte Schnürgerüst wird von behördlicher Seite abgenommen.

Bei der Baufertigstellung

Zur Fortführung des amtlichen Katasterwerks, das die Außenumrisse aller Gebäude eines Grundstücks enthält, wird nach Baufertigstellung die amtliche Gebäudeeinmessung verlangt. Ein realisiertes Gebäude entspricht nicht immer den Maßen, die bei seiner Planung und Absteckung zu Grunde gelegt wurden. Daher ist es notwendig, das fertige Gebäude von den zugelassenen Vermessungsbefugten einmessen zu lassen.

Welche Kosten entstehen bei einer Vermessung von Grundstücken?

Der Preis einer Grundstücksvermessung richtet sich nach dem Bodenwert, nach der Anzahl der vor Ort festgestellten alten und festgesetzten neuen Grenzpunkte sowie den zu vermessenden Grenzlängen. Eine gängige Praxis bei der Gebührenermittlung ist es, die Summe aus dem Preis für einen bzw. jeden weiteren Grenzpunkt und dem Preis für die vermessene Grenzlänge mit einem Wertfaktor zu multiplizieren, der sich am Bodenwert des Grundstücks orientiert.

Fazit

Die Kosten für eine Grundstücksvermessung rechnen sich. Wenn Fachkräfte für Grundstücksvermessung den Grenzverlauf rechtsverbindlich feststellen oder für die Einhaltung baurechtlicher Vorschriften garantieren, können viele unangenehme Situationen in der näheren oder entfernteren Zukunft vermieden werden. Und anstelle einer Bauverzögerung, eines Baustopps oder nachbarschaftsrechtlichen Auseinandersetzungen kann man sich ganz entspannt weiteren Themen der Planung widmen oder sich später ohne Sorgen dem Genuss des Eigenheims hingeben.

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